本人確認情報 印鑑証明書は３号書類で認められるか？

以前は、印鑑証明書も３号書類として通過するケースも多く、国民健康保険証（２号書類）と印鑑証明書（３号書類）　といった組み合わせでの手続きも可能でしたが、登記申請に必要な添付書類になるからという理由で認められないとの見解が出ているようです（登記研究）。

しかし、画一的に認められないという取り扱いではなく、たとえば依頼者である登記義務者の自宅住所で本人確認情報作成の面談を行った場合など、本人である蓋然性が高いというケースではOKという場合もあります。

また、自宅ではなくても、他の共有者である家族と同時刻・同じ場所で面談を行ったなどの事情がある場合には認められる、といった事例もありますので、３号書類を採用する場合は、間違いなく本人であるということを客観的証拠を用いて主張する必要があります。


三 　前号に掲げる書類のうちいずれか一以上及び官公庁から発行され、又は発給された書類その他これに準ずるものであって、当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもののうちいずれか一以上の提示を求める方法

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裁判上の和解の不備を法務局で救済するケース

和解調書は裁判所が作るものですが，やはり登記原因や原因日付を欠くという不備が生じることもあります。救済的に『和解』という登記原因で受理するという法務局の扱いがあります。

ただし，本来は『和解』という登記原因は具体的な物権変動を示していないので不適法といえます。


＜裁判上の和解の不備を法務局で救済するケース＞
前提事情（不備の状況）
裁判所が作成した和解調書について登記原因と原因日付が記載されていない

救済的な法務局の扱い
救済的に登記申請を認め,登記原因は『和解』とする
原因日付は和解成立の日

登記研究４５１号』テイハン１９８５年ｐ１２５
昭和３４年１２月１８日民甲２８４２民事局長回答参照


和解という登記原因を不適法とした判例
共有物分割訴訟において現物分割の和解が成立したケースにおいて（共有物分割ではなく）裁判上の和解自体を登記原因として単独で行った所有権取得登記申請は不適法である。
最高裁昭和４２年８月２５日

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登記名義人住所変更の登記原因証明情報

自然人や法人の登記原因証明情報

自然人の場合
住所移転=住民票の写し
氏名の変更=戸籍全部事項証明書および住民票の写し

住居表示実施=住居表示実施証明書①住居表示が実施されたこと，②住居表示が実施された年月日及び③住居表示の実施前の住所（登記記録上の住所）と実施後の住所（現在の住所）とが記載されている市区町村長の証明書）
※住居表示実施証明書を添付することにより登録免許税は非課税となる。



法人の場合
本店移転=会社の登記事項証明書（会社法人等番号を提供することで省略可）
商号変更=会社の登記事項証明書（会社法人等番号を提供することで省略可）

住居表示実施=住居表示実施証明書①住居表示が実施されたこと，②住居表示が実施された年月日及び③住居表示の実施前の住所（登記記録上の住所）と実施後の住所（現在の住所）とが記載されている市区町村長の証明書）
※住居表示実施証明書を添付することにより登録免許税は非課税となる。

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住所修正の登記名義人表示変更

「年月日申出により住所修正」の場合

その具体的な申出の理由は
・住所を決定する際に間違って届け出てしまった
・マンションの名称が変わった

など種々雑多になり、引っ越し等と異なり、住所が移転していないため一般的には、変更登記によらず、錯誤による更正登記になるようです。


また、共有物分割のために分筆をしたあと土地地番にあわせて住所を変更した場合にも登記原因は「錯誤」になります。

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年月日の記載がない判決登記

判決主文に年月日の記載がなくても，登記申請を受け付けた法務局で救済的に受理して登記を遂行したケース


不備内容 根拠 救済方法
登記原因・原因日付が書いてない 昭和２９年５月８日民事甲第９３８号民事局長回答

　「令和◯年◯月◯日判決」として受理する


登記原因が売買だが，原因日付が不明 昭和３４年１２月１８日民事甲第２８４２号民事局長回答

　「令和〇年〇月〇日不詳売買」として受理する


登記原因が時効取得だが，原因日付が不明 登記研究２４４号ｐ６８

　「年月日不詳時効」として受理する（前記※１）
＊登記原因・日付不明 ― 『年月日不詳判決』として受理された例もある

タグ：年月日の記載がない判決登記 判決登記 単独申請 年月日不詳判決

売主が死亡した場合

売主が死亡した場合、相続人が売主の権利義務を引き継ぎます。

そのため、媒介業者としては、最初に売主の相続人を確定し、その後に相続人の意向を確認する必要があります。

相続人に売買契約を続行する意向がある場合は、売主が死亡した時点の不動産所有権が何処にあるのかということを確認する必要があります。

一般的な売買契約書では、所有権移転時期は残金決済時という特約が付いていることが多いので、決済前であれば所有権は売主にあることが多いと考えられます。

その場合、所有権移転より先に相続が発生していることになりますので、亡き売主から買主に直接所有権移転登記をするのではなく、売主相続人への相続登記を経て、買主へ所有権移転登記をする必要があります。

そのため、遺産分割協議や相続手続きにどのくらいの時間を要するのか、司法書士や相続人と相談し、買主にも事情説明を行っておく必要があります。

タグ：売主死亡 特約 売買 相続人 登記

不動産売買契約上の地位と相続

売買契約後に相続が発生した場合、相続人は、被相続人が亡くなられた時から、その財産に属した一切の権利義務を承継することとされています（民法896条本文。特定の人に専属し他の人に移転しない性質のものは除きます。）。

これを「包括承継」といいます。

不動産売買契約の売主は、その契約に基づき、売買の対象となった不動産の所有権を買主に移転する義務、その登記の所有者の名義を買主に移転する手続を行う義務、その不動産を買主に引き渡す義務などの義務を負う一方、買主に対してその売買代金を請求できる権利を有しています。

不動産売買契約を結んだ売主が亡くなった場合、その相続人は、これらの権利義務を含むその契約の売主としての地位を、そのまま承継することとなります。

それゆえ、不動産売買契約を結んだ売主が亡くなったとしても、売主が亡くなった場合には効力を失うなどの特約がない限り、その契約が当然に無効や解除になるものではなく、売主の相続人は、そのままその契約の売主としての地位を引き継ぐこととなります。

タグ：売主 不動産売買契約上の地位と相続 相続 売買契約後に売主が死亡 売主の地位

課税標準

課税標準
土地・建物の登記の場合、課税標準は「不動産の価額」となり、不動産の価額は、市町村の固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格（固定資産税評価額）。

固定資産税評価額がない場合は、登記官が認定した価額となります。

固定資産評価額とは、固定資産税を算定するための基礎として市町村が建物の構造や使用材料などから現地を確認した上で定める額です。（都市計画税、不動産取得税の算定基礎にも用いられます。）

タグ：課税標準 登録免許税 固定資産評価額

所有権移転請求権仮登記に関し本登記請求権の消滅時効成立の可否

「売買予約」を原因として「所有権移転請求権仮登記」がなされたものは、将来買主側が「予約完結権」を行使して購入の意思表示をすることにより正式に売買契約が成立するというもので、現時点では売買が成立しているわけではありません。

「所有権移転請求権仮登記」という仮登記そのもの自体には、消滅時効という概念はありません。

しかし、予約完結権という権利は債権ですので、「債権者が権利を行使することができることを知った時（＝契約締結時）から５年間行使しないとき」に時効により権利が消滅することになります（2020年4月1日施行の改正民法第166条により、それまで10年であった消滅時効の期間が実質５年に短縮されましたので、2020年4月1日以降の契約に基づく予約完結権は５年の消滅時効が適用されます。ただし、2020年4月1日以前の契約に基づく予約完結権は従来通り10年になります）。

それに伴い、仮登記に対する本登記請求権も消滅します。

「所有権移転請求権仮登記」は、売買予約に限らず、「贈与予約」や「代物弁済予約」等を原因として登記されることも考えられますが、予約完結権の消滅時効については、考え方はすべて同じです。

タグ：売買予約 消滅時効 仮登記抹消

氏名更正登記が必要な漢字

不動産の売買で所有権移転登記をする際に、売主の登記記録上の住所と現住所が異なっていた場合、必ずこの名変登記を事前に申請する必要があります。

この名変登記を忘れて所有権移転登記申請をしてしまうと、登記申請が却下（取り下げ）になってしまい、補正で対応することができないため、注意が必要です。

氏名更正登記が必要な漢字
名変登記の中でも、以下の漢字については、登記名義人氏名更正登記が必要となりますので要注意となります。

「ヱ」と「エ」
「斎藤」 と「斉藤」
「志」と「し（変体仮名）」
「栄」と「栄（上が七）」（「栄」と「榮」は読み替え可）
「榮」と「栄（上がノ）」
「為」と「為（変体仮名）
「為」と「為（上がノ）」

タグ：登記名義人表示変更 登記 氏名変更 氏名更正