敷地のセットバック
建築物の敷地は、原則として建築基準法に定める幅員4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していなければなりませんが、古くからの市街地などには幅が4ｍに満たない道路が数多く存在します。
そのため建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。
このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」または「みなし道路」といいます。
建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させる必要があります。
これによって将来的に4ｍの道路幅を確保しようとするもので、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。
ちなみに、不動産の広告等では「SB」としてその面積が表示されている場合があります。
道路の中心線から2ｍの位置が敷地と道路との境界線とみなされるため、「セットバック」した部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれず、また、「セットバック」部分に塀や門などを立てることもできません。
ここに植木鉢などを並べて置いている風景をよく見かけますが、本来は置いてはいけないものなんです。
道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4ｍの位置まで一方的に「セットバック」をする必要があります。
なお、特定行政庁により道路の最低幅員が6ｍと定められた区域では、「セットバック」が道路の中心線から3ｍのラインに設定されます。
また、建築物敷地の接道義務は原則として都市計画区域および準都市計画区域内に限り適用されるため、都市計画区域等になっていない地域では建築基準法による敷地の「セットバック」がありません。
建物外壁等のセットバック
道路幅員による「敷地のセットバック」だけでなく、次のような場合などにも「セットバック」という用語が使われます。
１．壁面線の指定により建物の壁またはこれに代わる柱を道路境界線から後退させる場合
２．外壁の後退距離の指定により建物の壁またはこれに代わる柱を道路境界線から後退させる場合
３．道路斜線制限の緩和を受けるために建物外壁を道路境界線から後退させる場合
４．日照や通風の確保のため、建物の上階を下階よりも後退させて建てる場合
「セットバック」の本来の意味は最後の「4」が該当するらしいのですが、不動産取引の中で単に「セットバック」といえば、たいていは上記の「敷地境界線のセットバック」を指します。
しかし、建築業界の中で「セットバック」という場合には建物のセットバックを指すことが多いそうです。
