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相続登記義務化 [さ行]

相続登記の義務化の開始時期
相続登記は、2024年4月1日から義務化され、不動産の所有者に相続があったときは、相続により不動産の所有権を取得した子どもは「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」に不動産の名義変更登記をしなければなりません。

3-2.相続登記は3年以内にできなかった時の罰則
相続によって取得した不動産については、正当な理由がないのにも関わらず3年以内に登記申請をしないでいると10万円以下の過料の対象となります。これは、遺言などの遺贈(相続人に対する遺贈に限る。)により所有権を取得した者も同様です。

相続登記を申請しない「正当な理由」とは
どのようなケースが”正当な理由”に該当するかについては、法務省のホームページでは、正当な理由があると考えられるケースとして下記を例示しています。

数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース など
相続登記義務化に伴う過料の対象とならない「正当な理由」の具体例については、今後通達等で明確化される予定となっています。

3-3.法改正以前の相続登記未登記物件にも適用される
また、注意しなければならないのが、この相続登記義務化は、法改正後に発生した相続のみならず、法改正以前から相続登記をしていない不動産についても適用がある、ということです。

民法等の一部を改正する法律 附則
第5条
6 第二号新不動産登記法第七十六条の二の規定は、第二号施行期日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。この場合において、同条第一項中「所有権の登記名義人」とあるのは「民法等の一部を改正する法律(令和三年法律第  号)附則第一条第二号に掲げる規定の施行の日(以下この条において「第二号施行日」という。)前に所有権の登記名義人」と、知った日」とあるのは「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と、同条第二項中「分割の日」とあるのは「分割の日又は第二号施行日のいずれか遅い日」とする。

引用元:法務省HP

では、いつまでに相続登記をしなければならないかというと、原則、改正法の施行日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

改正法附則の条文では「”知った日”又は”施行日”のいずれか遅い日」と規定されており、自分が相続により不動産の取得を知った日が遅ければ「知った日から3年以内」に相続登記をすればよいとされています。例えば、先代が自宅やアパート以外にも地方に山林など所有していたことを今まで知らず、法改正後に相続していたことを知った場合には、改正法の施行日から3年ではなく、不動産の相続を初めて知った日から3年以内に相続登記する義務を負います。
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除権決定 [さ行]

除権決定とは、公示催告において催告された権利の届出を、届出の終期までになされなかった場合に、当該権利にいて失権の効果を生じさせる裁判のことをいいます。


失権の効果
除権決定により実体上の権利が消滅するのではないとされており、公示催告申し立ての前提として抹消すべき登記に係る実体上の権利が消滅している必要があるとされています。


失権の効果は、登記に係る権利の消滅を前提として、登記権利者が単独で抹消登記を行うことができるようにするものとされています。

抵当権設定登記を抹消するには、被担保債権が弁済、消滅時効等により消滅している
賃借権、地上権設定登記を抹消するには、存続期間の満了により賃借権、地上権が消滅している
所有権移転請求権仮登記を抹消するには、予約完結権が消滅時効により消滅している



除権決定の公告
除権決定がなされるとその旨が官報に掲載されます。


除権決定による権利登記の抹消登記
「除権決定があったことを証する情報」を添付することにより、登記権利者が単独で、当該権利の抹消登記の申請をすることができます。


登記申請情報として登記原因及びその日付を提供する必要があります。
登記原因及び日付は、実体上の権利が消滅した原因及び消滅した日になります


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セットバック [さ行]

敷地のセットバック
建築物の敷地は、原則として建築基準法に定める幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していなければなりませんが、古くからの市街地などには幅が4mに満たない道路が数多く存在します。

そのため建築基準法が適用される以前(昭和25年11月23日以前)、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。
このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」または「みなし道路」といいます。


建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。
これによって将来的に4mの道路幅を確保しようとするもので、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。
ちなみに、不動産の広告等では「SB」としてその面積が表示されている場合があります。


道路の中心線から2mの位置が敷地と道路との境界線とみなされるため、「セットバック」した部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれず、また、「セットバック」部分に塀や門などを立てることもできません。

ここに植木鉢などを並べて置いている風景をよく見かけますが、本来は置いてはいけないものなんです。 

道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4mの位置まで一方的に「セットバック」をする必要があります。

なお、特定行政庁により道路の最低幅員が6mと定められた区域では、「セットバック」が道路の中心線から3mのラインに設定されます。

また、建築物敷地の接道義務は原則として都市計画区域および準都市計画区域内に限り適用されるため、都市計画区域等になっていない地域では建築基準法による敷地の「セットバック」がありません。


建物外壁等のセットバック

道路幅員による「敷地のセットバック」だけでなく、次のような場合などにも「セットバック」という用語が使われます。

1.壁面線の指定により建物の壁またはこれに代わる柱を道路境界線から後退させる場合

2.外壁の後退距離の指定により建物の壁またはこれに代わる柱を道路境界線から後退させる場合

3.道路斜線制限の緩和を受けるために建物外壁を道路境界線から後退させる場合

4.日照や通風の確保のため、建物の上階を下階よりも後退させて建てる場合


「セットバック」の本来の意味は最後の「4」が該当するらしいのですが、不動産取引の中で単に「セットバック」といえば、たいていは上記の「敷地境界線のセットバック」を指します。

しかし、建築業界の中で「セットバック」という場合には建物のセットバックを指すことが多いそうです。

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贈与の取消しがあった場合の贈与税の取扱い [さ行]

財産の贈与があった場合には、贈与があった年の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行うこととされています。しかしながら、財産の名義変更を行ったものの、その後において贈与税が多額にかかることなどを受贈者が認識し、それであれば贈与を受ける判断は行わなかったとして、その贈与が過誤であったとして取り消したいというケースが考えられます。このような場合については、一定の要件を満たし、贈与の取消しがあったことが明確であるときには、贈与税を課さないとの取扱いが設けられています。

1.財産の名義変更があった場合の原則的な取扱い
 財産評価基本通達9-9において、「不動産、株式等の名義の変更があった場合において対価の授受が行われていないとき又は他の者の名義で新たに不動産、株式等を取得した場合においては、これらの行為は、原則として贈与として取り扱うものとする。」とされており、このように無償による財産の移転があった場合には、贈与税が課されることとされています。

2.名義変更等が行われた後にその取消し等があった場合
 贈与が行われた後にその贈与契約が取り消されたとしても、その贈与された財産についての贈与税は原則として取り消されないこととされています。

 しかし、財産の名義変更又は他人名義による財産の取得が行われた場合においても、それが贈与の意思に基づくものでなく、他のやむを得ない理由に基づいて行われる場合又はこれらの行為が権利者の錯誤に基づいて行われた場合等においては、その例外と取り扱われるべきとされています。その具体的な取扱いにおける判断基準については、において、「名義変更等が行われた後にその取消し等があった場合の贈与税の取扱い」(昭和39年5月23日付直審(資)22)として国税庁長官により通達が発遣されています。

3.合意解除等による贈与の取消しがあった場合の特例
 一旦成立した贈与契約が、その後において合意により取り消され、又は解除された場合においても、原則として、当該贈与契約に係る財産の価額は、贈与税の課税価格に算入すると考えられます。しかし、過誤等に基づく場合も考えられることから、当事者による合意による取消し又は解除が一定の要件を満たす場合には、当該贈与はなかったものとして取り扱うことができることとされています。

〔贈与の取消しが認められる要件〕

(1)贈与契約の取消し又は解除が当該贈与のあった日の属する年分の贈与税の申告書の提出期限までに行われたものであり、かつ、その取消し又は解除されたことが当該贈与に係る財産の名義を変更したこと等により確認できること。

(2)贈与契約に係る財産が、受贈者によって処分され、若しくは担保物件その他の財産権の目的とされ、又は受贈者の租税その他の債務に関して差押えその他の処分の目的とされていないこと。

(3)当該贈与契約に係る財産について贈与者又は受贈者が譲渡所得又は非課税貯蓄等に関する所得税その他の租税の申告又は届出をしていないこと。

(4)当該贈与契約に係る財産の受贈者が当該財産の果実を収受していないこと、又は収受している場合には、その果実を贈与者に引き渡していること。

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相続放棄の取り消し [さ行]

相続放棄後に、相続放棄を取り消すことは、法律上可能ですが、実際にはほとんど不可能です。

相続放棄を取り消すには、もちろん申請した者に落ち度やミスがなく、重大な勘違いなどがあったことを家庭裁判所に認定してもらう必要があります。

ですから、心変わりなどといった理由や、実は財産があったとは思いもしなかった、などの理由では絶対に相続放棄の取り消しは認められません。

ただし、下記のような特殊なケースでは、相続放棄が有効か無効かを争う申し立てが裁判所にされることがあります。

○ 虚偽に基づいて成立した相続放棄
○ 書類の偽造などをされて、本来の意思に反して相続放棄を成立させられた

どちらも、「重大な勘違い」について裁判所で争ったものとなります。
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住宅家屋証明書の築年数要件の改製 [さ行]

令和4年4月1日より、「住宅用家屋証明書」を取得する際における、築年数の要件が改正され、中古住宅の不動産取引において「住宅用家屋証明書」が取得できる範囲が広がりました。

改正の内容
 従来は、「住宅用家屋証明書」を取得する際に、

 ①木造および軽量鉄骨造:新築後20年以内

 ②鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨・鉄筋コンクリート造等:新築後25年以内

 といった築年数の要件がありました。

 令和4年4月1日以後は、この要件が「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」となりました。

昭和57年は1982年ですから、2022年の現時点で築年数40年の建物でも取得の対象となったことになります。

 ※なお、昭和57年1月1日以前の建物でも、「新耐震基準を満たす証明書」があれば、住宅用家屋証明書の取得は可能です。
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債務承認並びに債務弁済契約書の書式 [さ行]

債務承認並びに債務弁済契約書


債権者 A(以下、「甲」という。)と債務者 B(以下、「乙」という。)は、本日、次の通り債務の承認並びに債務弁済契約を締結した。

第1条  乙は、甲に対し、令和○○年○○月○○日付金銭消費貸借契約に基づく借受金債務として、本日現在、元金○○○○円、未払利息金○○○○円及び元金○○円に対する令和○○年○○月○○日から支払済まで年○○%の割合による遅延損害金の支払債務があることを承認する。

第2条  乙は、甲に対し、前項の債務を次の通り分割して甲方に持参又は送金して支払う。

(1)元金 令和○○年○○月から令和○○年○○月まで毎月○○日限り 金○○○○円
(2)利息 令和○○年○○月○○日限り金○○○○円
(3)遅延損害金 令和○○年○○月○○日限りそれまでに発生した遅延損害金


第3条  乙が前条(1)の金員の支払を怠ったときは、乙は当然に期限の利益を失い、乙は甲に対し、第1条の合計金員から前条の既払金を控除した残額を直ちに支払う。

第4条  乙が、期限の利益を失うことなく第2条(1)の金員を支払ったときは、甲は乙に対し、同条(2)の利息及び(3)の遅延損害金の支払債務をすべて免除する。

第5条  甲乙は、令和○○年○○月○○日付金銭消費貸借契約に関し本契約書に定める以外に何らの債権債務のないことを確認する。

第6条  本契約に定めのない事項が生じたとき、又はこの契約条件の各条項の解釈につき疑義が生じたときは、甲乙誠意をもって協議の上解決するものとする。

 以上、本契約成立の証として、本書を二通作成し、甲乙は署名押印のうえ、それぞれ1通を保管する。

   令和○○年○○月○○日

                 債権者(甲) 住所  
                         氏名  A

                 債務者(乙) 住所  
                         氏名  B
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相続財産の時効取得 [さ行]

父親から遺言で「土地を長男に相続させる」とあれば、土地の名義が父親のままになっていても、長男は時効取得できますが、遺言がない場合は法定相続人の間で遺産分割を行わなくてはなりません。

この場合、長男が長くその土地を使用し、固定資産税を払っていても時効取得は認められません。

被相続人が親で、相続人が子の場合
善意、無過失で10年間占有していたときに時効取得が成立するのは、
例えば、相続人の子が一人で、きちんと戸籍で調べても、法定相続人が自分ひとりだと思っていた場合、後になって、実は、もう一人法律上の子がいたとき所有の意思があったと言える。

20年間占有していたときに時効取得が成立するのは、
例えば、相続人の子が一人で、戸籍で調べないで、法定相続人が自分ひとりだと思っていた場合、後になって、実は、もう一人法律上の子がいたとき、所有の意思があったと言える。

時効取得が成立しないのは、
この場合(20年間の占有)、小さいときから兄弟姉妹がいたことを認識していたとき所有の意思があったとは言えない。
これは、他の兄弟姉妹にも相続権があると思うのが普通なため。

遺産分割協議が成立していない状態の場合は、不動産の単独所有意思はなく、共有持分権の意思だけになり、単に、20年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、という事実だけでは、現在の法律では、時効取得は成立しません。

よって、相続財産の時効取得は、「自分一人が相続することが当たり前」だと客観的に証明できる状態でなければならないため、時効取得は難しく、相続人が複数いる場合はなかなか認められませんが、名義を変更する際に他の相続人から異議が出ないか、登記手続きを命ずる確定判決を取得できれば時効取得が認められます。
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除権決定 [さ行]

登記権利者は、登記義務者の所在がしれないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することが出来ない時は、非訟事件手続法に規定する公示催告の申し立てをして、除権決定を得ることにより、単独で登記の抹消を申請することができます。

この方法は、休眠担保権だけでなく、登記義務者が行方不明となっている地上権など(いわゆる休眠用益権)についても利用することができます。

除権決定を得る方法をとるための条件

・登記義務者の所在が知れないこと
・抹消登記の申請であること
・除権決定を得るため疎明する資料があること
・実体法上、権利が消滅していること

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親権 [さ行]

親権とは、子が成人(20歳)になるまで、子の利益のために子を監督・保護・教育し、またその財産を管理する父母の権利義務です。
父母の子に対する教育や監督は、子の利益のために認められるものであり、これを逸脱すると、権利の濫用として、親権の剥奪や停止をされることもあります。

第818条
1.成年に達しない子は、父母の親権に服する。
2.子が養子であるときは、養親の親権に服する。
3.親権は、父母の婚姻中は、父母が共同して行う。ただし、父母の一方が親権を行うことができないときは、他の一方が行う。

親権は法律的には、身上監護権と財産管理権に分けられます。

身上監護権とは、
子の見のまわりの世話・教育・しつけ等、身分行為の代理人となる権利のことです。
第820条
親権を行う者は、子の利益のために子の監護及び教育をする権利を有し、義務を負う。
第821条
子は、親権を行う者が指定した場所に、その居所を定めなければならない。
第822条
親権を行う者は、第820条の規定による監護及び教育に必要な範囲内でその子を懲戒することができる。
第823条
1.子は、親権を行う者の許可を得なければ、職業を営むことができない。
2.親権を行う者は、第6条第二項 の場合には、前項の許可を取り消し、又はこれを制限することができる。

財産管理権とは、
子自身の財産を子に代わって管理する権利のことです。
第824条
親権を行う者は、子の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為についてその子を代表する。ただし、その子の行為を目的とする債務を生ずべき場合には、本人の同意を得なければならない。

というふうに、親権者は子に対し、上記の権利義務を有していることになります。
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