遺産分割協議のやり直しによる相続登記の抹消手続き

当初の遺産分割協議に基づきなされた相続登記を抹消し、新たな遺産分割協議の内容に従った相続登記を申請します。

１　相続登記の抹消（所有権抹消登記）
相続登記を抹消するには、現登記名義人（当初の遺産分割により相続登記をした相続人）と登記名義人以外の相続人が共同して不動産の所在地を管轄する法務局に所有権移転登記（相続登記）の抹消登記を申請します。この登記が完了すると、相続登記が抹消され登記名義が被相続人名義に戻ります。

登記必要書類
・登記識別情報（又は登記済権利証）
現登記名義人が相続登記を行ったときに交付されたものです。
・印鑑証明書（作成後作成後３ヶ月以内のもの）
現登記名義人の印鑑証明書です。
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・相続証明情報（戸籍謄本等）
登記名義人以外の相続人が被相続人の相続人であることを証する書面が必要になります。
・登記原因証明情報（遺産分割協議を合意解除したことを証する書面）

登録免許税
所有権抹消登記の登録免許税の額は、申請にかかる不動産の個数×1,000円になります。
なお、所有権抹消登記を申請したとしても、所有権移転登記申請時の納付した登録免許税の返還を受けることはできません。

タグ：相続登記 遺産分割協議 所有権抹消 相続登記の抹消

遺産分割の合意解除

いったん成立した遺産分割協議でも、相続人全員がやり直そうと意見の合意があればいったん白紙に戻しあらためて遺産分割協議ができます。　

最高裁判所平成２年９月27日判決。
「共同相続人は、既に成立している遺産分割協議につき、その全部又は一部を全員の合意により解除した上、改めて分割協議を成立させることができる。」

ただし、遺産分割により、一部の相続人が債務を負担し、これを履行しない場合の法定解除はできません。わかりやくいえば、諸事情によりひとりの相続人から遺産分割協議を解除することはできません。遺産分割をやり直すためには、相続人全員の同意が必要です。

不動産登記の手続き
不動産の名義変更ですが、遺産分割の合意解除をする場合、相続による所有権移転登記がなされていたら、合意解除により所有権移転登記を抹消し、あらためて相続による所有権移転登記をします。相続登記が法定相続分で登記されていたら、所有権移転登記の抹消は不要で「遺産分割」を登記原因として所有権移転の登記をします。

タグ：遺産分割 遺産分割の合意解除 最高裁判所平成２年９月27日判決 相続人全員の同意

登記識別情報通知の省略

動産について所有権移転、（根）抵当権設定のように2つの登記が連件で申請がされた場合、（根）抵当権設定の登記の申請情報と併せて提供すべき登記識別情報は、（根）抵当権設定の登記の申請情報と併せて提供されたものとみなされます（不動産登記規則第67条）。

甲が乙から不動産を購入し、その資金をＡ銀行から調達したようなケースでは、（根）抵当権設定登記には甲の登記識別情報の提供が必要となりますが、この規定によって甲の登記識別情報を提供するという作業をすることなく登記を完了させることができます。

連件で申請されない場合は、通常通り登記識別情報の提供が必要になります。

タグ：登記 登記識別情報通知 連件

共有物不分割の特約の期間

共有物不分割の特約の期間
共有物不分割の契約は5年を超えてすることは出来ない。5年を超える分は無効となるのではなく、そもそもの契約が出来ないので、5年を超える契約をした登記原因証明情報を添付し、期限を5年に短縮して申請（いわゆる引き直し）することも出来ない。

合同申請
不分割特約の登記では、共有者の全員が「権利者兼義務者」となり（合同申請）、共有者の全員で共同して申請しなければならない。

登記上の利害関係人
登記上の利害関係人がいる場合、その利害関係人の承諾がある場合は所有権変更の登記は付記登記で実行される。利害関係人の承諾がない場合には所有権変更の登記は主登記で実行されることになる。
付記登記…登記の順位は維持され利害関係人は付記登記に後れることになる
主登記…次の順位での登記となり利害関係人は優先されることになる

１番所有権に対する変更登記をした場合（１番所有権には抵当権が設定されている）の付記登記と主登記
付記登記=１番所有権に付記として登記され、抵当権は付記つきの所有権に設定していることになる（抵当権者は変更登記に後れることになりデメリットがあるので承諾が必要）
主登記=２番での登記となり抵当権者に後れることになる（抵当権者は１番の所有権に抵当権を設定しているので有利となり、デメリットがない）

利害関係人
AとBが共有する土地のA持分上に抵当権を受けている抵当権者Cが利害関係人になる（共有物不分割特約によりA持分のみを売却することが制限されるため）

AとBが共有する土地の全体に抵当権を受けている抵当権者Cは利害関係人にならない（土地全体に対しての抵当権なので分割禁止をされても土地全体を売却するのには何ら制限はないので）※土地全体を売却した場合、土地の買受人は当然に共有物不分割の制限は受けない。

タグ：利害関係人 不動産登記 共有物不分割の特約 期間

位番号を異にする複数物権の抵当権の順位変更登記

順位変更の登記は、不動産ごとに申請するのが原則であるが、共同担保において各不動産についての順位変更に係る担保物権の順位番号及び変更後の順位がすべて同一である場合、同一の申請情報により一括申請をすることができる（昭和４６年１２月２７日民甲９６０号依命通知）

したがって、順位番号を異にする複数物権の抵当権の順位変更の場合は別々に申請することになります。

タグ：順位変更 担保物権 抵当権 根抵当権 一括申請

持分会社が、株式会社に組織変更した場合

持分会社が、株式会社に組織変更した場合


登記の目的　　　所有権登記名義人名称変更
原　　　因　　　平成○○年〇月○○日組織変更
変更後の事項　　商号　株式会社Ａ


持分会社（合名会社・合資会社・合同会社）が株式会社に組織変更した場合は、「年月日組織変更」を原因として所有権登記名義人名称変更の登記を申請します。

農地法と仮登記

「平成２０年２月１日売買（条件　農地法第３条の許可）」を原因として、平成２０年２月１日付けで条件付所有権移転仮登記がなされている畑につき、仮登記以前の「平成２０年１月１０日地目変更」を原因として宅地に地目変更の登記がなされた場合は、売買を原因とする仮登記の本登記を申請するには、仮登記を１号仮登記に更正後でなければできない。

「平成２０年７月１日地目変更」を原因として農地法の許可書を添付して宅地に地目変更の登記がなされた場合は、「平成２0年７月１日売買」を原因として農地法の許可書は不要で仮登記の本登記の申請ができる。

条件付売買契約の成立後、農地が農地でなくなったときは、無条件となったものとされ、ただちに所有権は移転するものとされる。（昭和４０年１２月７日民事甲３４０９号民事局長回答）

タグ：農地法 仮登記 条件付き仮登記

更正登記

所有者の名前に誤字がある場合、「申請人」か「法務局」どちらのミスによって、誤った登記がされたのかによって手続き方法は変わります。

法務局へ提出した登記書類にそもそも間違いがあれば、申請人のミスとして自ら誤りを正す登記手続きを行わなければなりません。

反対に登記書類に誤りはなく法務局の登録作業時のミスにより誤った情報が登記がされたのであれば、法務局が職権により誤りを正します。

このような誤った情報を正す登記を「更正登記」と言います。

「申請人のミス」・・・自ら誤りを正すため更正登記を申請する必要がある
「法務局のミス」・・・法務局に連絡すれば職権により誤りを正してくれる

タグ：更正登記 法務局 登記書類

株式会社日本政策金融公庫の登録免許税

株式会社日本政策金融公庫の登録免許税

株式会社日本政策金融公庫に対する登記の登録免許税の取り扱いは次のとおりとなります。

1. 抵当権等の抹消登記をする前提の抵当権移転登記→日本金融政策金庫法により非課税
2. 株式会社日本政策金融公庫を権利者とする担保権設定登記
* 借入者(債務者）が個人→非課税（印鑑証明書・住民票・在留証明書等＝うち１通の提出で）
* 借入者(債務者）が法人→資本金又は出資金が５億円未満は非課税（登記事項証明書＝１ヶ月以内作成＝の提出で）

登録免許税法第４条第２項(別表第三）が非課税の根拠条文となります。

登録免許税法
（公共法人等が受ける登記等の非課税）
第四条 国及び別表第二に掲げる者が自己のために受ける登記等については、登録免許税を課さない。
２ 別表第三の第一欄に掲げる者が自己のために受けるそれぞれ同表の第三欄に掲げる登記等（同表の第四欄に財務省令で定める書類の添附があるものに限る旨の規定がある登記等にあっては、当該書類を添附して受けるものに限る。）については、登録免許税を課さない。

タグ：株式会社日本政策金融公庫の登録免許税 登録免許税法第４条第２項(別表第三）

合筆

土地の合筆は、下記の場合にはすることができない(不動産登記法41条)。

表題部の登記事項に関連するもの。

1.相互に接続していない土地。合筆を認めると飛び地が生じ、一筆の土地であることが認識しにくいからである。なお、たとえ相互に接続していても、管轄登記所を異にするする土地は合筆できない。

2.地目の異なる土地。一不動産一地目主義に反するからである。登記上の地目が同一でも現況が異なる場合は合筆できない。

3.地番区域が相互に異なる土地。
例えば、甲町と乙町、甲町一丁目と乙町二丁目など。また、行政区画が異なる場合もできない。

4.表題部所有者又はその持分を異にする土地。
所有権の登記のない土地を合筆することは可能だが、表題部所有者を異にする土地、又は表題部に記載されている共有者が同一であってもその共有持分を異にするときは、所有者の公示に混乱を生ずるため合筆はできない。

タグ：合筆 土地 不動産登記