通行地役権の時効取得

通行を認める契約をしていなくても、通行する権利が発生する場合があります。

これが、「通行地役権の時効取得」です。

通常、通行地役権は、契約によって設定しますが、通行地役権の時効取得は①通行する人が自ら他人の土地に通路を開設して、かつ、②通行を20年以上継続すると、通行地役権を時効により取得することができるとされています。

通行地役権を時効取得されると、土地の所有者は、通行地役権を時効取得した人の通行を拒否することはできなくなります。

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通行地役権

通行地役権とは、自分の土地の便益のために他人の土地を通行できる権利のことをいいます。

この場合の自分の土地を「要役地」、他人の土地を「承役地」という。通行地役権は、承役地を通らないと要役地から公道に出られない場合などに、その土地を通行のために利用できるいう地役権で原則として、両者の契約によって設定します。

例えば通路の幅や形状など、利用の方法について、両者の合意で決められるのが特徴。

ただし、地役権を登記しておかないと、承役地を購入した第三者に主張することはできません。

なお、こうした他人所有の敷地に対する通行に際しては、この通行地役権のほかに、囲繞地通行権、通行自由権といった通行権があります。

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代位弁済

代位弁済は、債務者以外の第三者または共同債務者の一人などが債権者に対して債務の弁済を行うことをいいます。

例えば、金銭消費貸借の支払いを延滞した場合、保証会社が銀行などに代位弁済をすることがありますが、これは単にその債務が銀行から保証会社に移るだけで、債務者の支払義務が免除される訳ではありません。

一般に債務者以外の第三者が、債務者に代わって弁済を行った場合に、弁済によって消滅すべき債権およびこれに伴う担保物件・保証債務などが、第三者の債務者に対する求償権の範囲内で第三者に移転することを「弁済による代位」といい、この代位に伴う弁済がすなわち「代位弁済」ということです。

通常、代位弁済が生ずるためには、債権者の承諾を得るか、弁済を行う上で正当な利害関係を有することが必要となります。

債権者の承諾を得た場合を「任意代位」といい、正当な利害関係を有する場合を「法定代位」といいます。

法定代位を行える者は、保証人、物上保証人、連帯債務者、担保財産の第三取得者などです。


任意代位：民法第499条
債務者のために弁済をした者は、その弁済と同時に債権者の承諾を得て、債権者に代位することができる。


法定代位：民法第500条
弁済をするについて正当な利益を有する者は、弁済によって当然に債権者に代位する。

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特別受益の持ち戻し免除の意思表示

相続人間の公平のため、特別受益がある場合には、相続開始時の財産に特別受益財産を加えたものを相続財産とみなし、相続分が算定されます。

これを「持ち戻し」といいます（民法903条1項）。

しかし、被相続人が、このような持戻し計算をしない取り扱いをする旨の意思表示（持ち戻し免除の意思表示）をしていたときは、遺留分を害しない限り、その意思が尊重されます（同3項）。

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取締役変更（死亡の場合）

取締役が死亡した場合、取締役死亡の変更登記手続きが必要になります。

取締役が複数名いる会社で取締役が１名死亡した場合は、その取締役の死亡登記を行います。

死亡に伴い新たに取締役を追加する場合は、死亡と就任の手続きを合わせて行うこともできます。

死亡した取締役が代表取締役である場合は、他の取締役が代表取締役になるので、代表取締役を変更する手続きも合わせて行います。

会社の定款には取締役の員数に関する条文が記載されていますので、取締役の員数が欠ける場合は、新たに取締役を選任するか定款変更をして員数を変更する必要があります。

例えば、「当会社の取締役は３名以上とする。」と定められていて、死亡に伴い取締役が２名となった場合は、取締役を１名追加するか定款を変更しなければなりません。

※取締役会設置会社の場合は、取締役の員数が最低３名なので２名となった場合は必ず１名追加しなければなりません。若しくは取締役会を廃止することになります。

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抵当権消滅請求

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の所有権を取得した第三者が、自己が評価した抵当不動産の価額相当額を抵当権者に提供して、抵当権の消滅を請求する制度であり、平成16年4月1日から施行された改正民法において、濫用の弊害が指摘されていた滌除に代えて新設されたものです。

第三取得者が登記された債権者全員に対して民法第383条各号所定の書面を送付した場合には、債権者が書面の送付を受けてから2ヵ月以内に抵当権を実行して競売を申立てないと、第三取得者の提供した代価または金額を承諾したものとされ、第三取得者が代価又は金額を払い渡しまたは供託したときは、抵当権が消滅する。

抵当権者などの債権者が競売を申立てて、買受人が現れないために競売が取り消された場合には債権者が承諾したものとはみなされず、第三取得者は再度抵当権消滅請求をすることができるが、無剰余取消の場合は承諾が擬制される。

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抵当権設定後に時効取得が完成した場合

事例
甲は乙さんからＡ土地を購入し未登記の間に、Ａ土地の売買の事実を知らない乙の相続人丙が、Ａ土地に丁を抵当権者とする抵当権を設定した。

丁が抵当権設定登記をした後に甲が取得時効の要件を備えた場合、丁の抵当権はどうなるでしょうか?

この場合、丁の抵当権は消滅します。

解説
「不動産の取得時効の完成後,所有権移転登記がされることのないまま,第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了した場合において,上記不動産の時効取得者である占有者が,その後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは,上記占有者が上記抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り,上記占有者は,上記不動産を時効取得し,その結果,上記抵当権は消滅すると解するのが相当である。」としています。

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登記名義人

登記名義人
登記名義人とは、登記事項証明書の「権利者その他の事項」欄に権利者として記録されている人のことをいいます。所有権の登記における所有者、抵当権の登記における抵当権者等がその例です。

登記名義人とは権利に関する登記の現在の登記名義人を指すので、権利の登記であれば所有権に関する登記であると、所有権以外の権利に関する登記であるとを問わず、また、本登記であると仮登記であるとを問いませんが、表示登記の所有者、抹消された権利の登記名義人、所有権、抵当権の移転登記等がなされている場合の前登記名義人は含まれません。

なお、法６４条では、「登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記」としていますが、会社等の法人の場合の商号、本店、主たる事務所の変更又は更正も含まれることはいうまでもありません。

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特別縁故者に対する所有権移転登記申請書

登記の目的　　所有権移転

原　　　因　　令和　　年　　月　　日民法第958条の3の審判　

権　利　者　　住所　乙

義　務　者　　亡Ａ相続財産

添付書類　　　登記原因証明情報　住所証明情報　代理権限証書



原因日付は審判が確定した日
登記原因証明情報は、確定証明書付審判書正本になります。
住所証明情報として、乙の住民票が該当します。
権利者と義務者の表示がありますので、共同申請形式に見えますが、実質的には単独申請です。
義務者の権利証と印鑑証明書は必要ありません。

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賃貸借の性質

諾成契約
賃貸借は諾成契約である。
日本の民法が不動産賃貸借まで諾成契約としている点については比較法としては異例であるが、現在では日本でも不動産賃貸借の設定には多くの場合において書面が作成される。
ただし、借地借家法上の定期借地権（借地借家法22条）や定期建物賃貸借（借地借家法38条1項）の設定については公正証書など一定の方式を要する。

なお、2017年改正の民法（2020年4月1日法律施行）で貸借型契約のうち、使用貸借が諾成契約となり（第593条）、消費貸借も書面（または電磁的記録）ですることを条件にした諾成契約の消費貸借が新設された（民法第587条の2）。

有償契約
貸借型契約のうち、消費貸借や使用貸借は原則として無償契約とされるのに対し、賃貸借は賃料の支払を要素とする有償契約である。

双務契約
貸主側の使用収益させる義務と借主側の賃料支払義務は対価関係に立つ。

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