抵当権者が破産手続き開始決定を受けている場合の抵当権抹消

抵当権者が破産手続開始決定を受けている場合、登記義務者として登記申請をおこなうのは、破産者（抵当権者）の破産管財人になります。

この場合、抵当権抹消登記の登記原因によって、裁判所の許可書が必要である場合があります。

まず、登記原因が「弁済」「主債務消滅」の場合には、裁判所の許可書は不要です。

登記原因が「解除」の場合には、裁判所の許可書が必要になります。

破産管財人が破産財団に属する権利を放棄することとなり、破産法72条2項12号の「権利の放棄」に該当するためです。（登記情報611号49頁）。


今日のじじ

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共有者の死亡と抵当権抹消登記手続

所有権の登記名義人が死亡した後に抵当権が消滅した場合には、相続登記（相続による所有権移転登記）をした後でなければ、抵当権を抹消することができません。

しかし、不動産が共有の場合には、共有者の1人が死亡した後に抵当権が消滅した場合であっても、事前に相続登記をすること無しに抵当権を抹消することが可能です。

共有者のそれぞれが単独で抵当権抹消登記申請をすることが出来るため、共有者の1人が死亡している場合であっても、死亡した共有者者以外の者から登記申請が出来ます。

なお、共有者の1人から保存行為として手続がおこなえるのは、あくまでも抵当権抹消登記のみについてです。その後に、不動産を売却し所有権移転登記をする際や、新たにローンを組んで抵当権設定登記をする場合には、事前に相続登記をしなければならないのは当然です。

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抵当権抹消（共有）

不動産が共有である場合、共有者全員が登記権利者として手続きをしなくても、共有者のうちの1人から保存行為として抵当権抹消登記申請がおこなえます。

つまり、共有者の1人が登記権利者となり、登記義務者と共同で登記申請手続ができます。

仮に、共有不動産の場合に、共有者の1人が死亡した後に抵当権が消滅した場合であっても、事前に相続登記をすること無しに抵当権抹消登記をすることも可能です。

共有者のそれぞれが単独で抵当権抹消登記申請をすることが出来るため、共有者の1人が死亡している場合であっても、死亡した共有者者以外の方から登記申請を出来ます。

なお、共有者の1人から保存行為として手続がおこなえるのは、あくまでも抵当権抹消登記のみについてです。
その後に、不動産を売却し所有権移転登記をする際や、新たにローンを組んで抵当権設定登記をする場合には、事前に相続登記をしなければなりません。

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抵当権抹消（複数の抵当権抹消）

一筆の不動産に設定されている、同一の権利者のために設定された複数の抵当権について、抹消の原因および日付が同一であれば、１件の登記で一括して抹消登記を申請することができます。

よくある例では「1番」、「2番」のように複数の抵当権が設定されているケースです。

この場合、抵当権抹消の原因および日付が同一であれば、同一の申請により一括して抹消登記ができます。

この場合の登記の目的は「１番、2番抵当権抹消」になります。

また、この場合でも２件（別々に申請）の登記で申請することも可能です。

２件の申請の場合、１つの申請ごとに、不動産一筆あたり1,000円の登録免許税がかかります。

そのため、２件で登記申請をすれば、それぞれに1,000円ずつ、合計2,000円登録免許税がかかります。
しかし、同一申請により一括して抹消登記をすれば、２つの抵当権を抹消するのに登録免許税が1,000円で済みます。

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抵当権抹消

抵当権付きの債務を返済し終わると、債権者から抵当権を抹消するための書類が交付されます。

これらの書類を債権者から預かっただけでは、抵当権の登記が勝手に消えることはありません。

抵当権の登記を抹消するには、これらの債権者から預かった一定の書類を添付して、

その不動産を管轄する法務局へ、抵当権の抹消登記を申請する必要があります。


抵当権の登記を抹消しないと、どうなるか？
　
お金を返して債務がなくなれば、その抵当権も原則として効力はなくなります。

抹消しないといって、不利益がおこる可能性は低いと思いますが、

後にまた住宅ローンを組みたいとか、

その物件を売却したいといったときには、 原則として抵当権の登記を消すことが求められます。

その際に抹消してもいいのですが、 あまりに長い時間が経ってしまうと

物件の所有者に相続が発生したり、抵当権抹消書類を紛失してしまっていたり、

また金融機関の合併、商号や本店の変更など、 権利関係が複雑になって、

素人では処理できず、 結局高い費用を支払って専門家に依頼しなければならないといった

ことも十分考えられます。

そのため、抵当権の登記は、早めに抹消しておいたほうが無難です。

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抵当権抹消と清算結了法人

登記の法律相談で、所有する不動産にすでに解散している会社の抵当権が残っているという相談を受けたことがありました。
そんなとき、どうすれば抵当権を抹消できるのでしょうか？

事例1
抵当権者が法人で清算結了登記までしてしまっているが、清算結了の前に消滅した抵当権の登記が残っている場合

清算結了登記はしていますが、抵当権抹消手続きが残っているので実体上清算結了していないため、法人格を失っていません。つまり、会社は消滅していなかったということになります。
この場合、元の代表清算人を登記義務者として抹消登記をすることができます。
また、元の代表精算人が死亡している場合には、他の清算人により抹消登記をすることができます。
さらに他の清算人がいなければ、株主総会で清算人を選任するか、それが困難であれば、利害関係人からの申立てで裁判所に清算人の選任を請求することになります。

事例2　
　抵当権者が法人で清算結了登記後に消滅した抵当権の登記が残っている場合

この場合、会社自体を復活させないといけないため、ほとんどの場合清算結了前に消滅したものとして抹消することが多いようです。
いわゆる裏技というやつです。

今日のじじ

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抵当権抹消と相続

抵当権抹消と相続の法律相談を受けました。
以下、事例を紹介します。
不動産に抵当権が設定されていましたが、その債務を弁済し抵当権は消滅しました。
でも、相続が発生しています。こんなときは相続の発生と抵当権の消滅時期の関係によって手続き方法が違います。

1　抵当権の設定者が死亡する前に抵当権が消滅していた場合
Ａは自己所有の不動産に抵当権を設定していたが、生前中に、その債務を弁済し、抵当権者から弁済証書などの抵当権の抹消関係の書類を受け取った。
その後、抵当権抹消の登記手続きをする前にＡは死亡した場合。

⇒この場合は、Ａの相続人の1人から相続人全員のために登記義務者（抵当権者）と共同で、抵当権抹消の登記の申請ができます。
すなわち、抵当権抹消の前提として相続人名義への相続登記をする必要はないということです。
また、このときＡの相続人の1人からの申請でできるので、抵当権抹消登記のためにＡの相続人全員を調査する必要がありません。

2　抵当権の設定者が死亡した後に抵当権が消滅した場合
Ａは自己所有の不動産に抵当権を設定していたが、債務弁済終了前に亡くなり、その後、Ａの相続人であるＢが債務を弁済し、抵当権が消滅した場合。

⇒この場合は、まずＡの不動産につき相続人名義に相続登記（所有権移転登記）をした後で、不動産を取得した相続人が登記権利者となり、登記義務者である抵当権者と共同で、抵当権抹消登記を申請することになります。

上記二つの事例をまとめると、次のようになります。
抵当権の消滅時期が相続発生前⇒そのまま相続人の1人から抵当権抹消手続きできる。
抵当権の消滅時期が相続発生後⇒相続人名義に相続登記した後で抵当権抹消登記の手続きをする。

他にもいろいろと登記は、前と後でちょっと手続き方法が違ってくるものが多々あります。

今日のちょこ

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