地上権とは、工作物や竹木を所有するために他人の土地を使用する物権をいいます。
Aさんの土地をBさんが借りて家を建てる場合などの、Bさんのその土地に対する権利を指します。
ただし、現在ではかような借地は地上権を設定して行なわれることは極めてまれで、一般に地上権は賃借権である場合が多いです。
賃借権はBさんのAさんに対する権利（債権）であって、地上権のような直接その土地に対する権利(物権）でなく、効力が弱いので、地主がその方を好むからです。
もっとも、建物を建てるための賃借権は、建物保護法や借地法、借地借家法で地上権と同じ取り扱いを受けて保護されていますので、両者の相違は現在ではさほど大きくはありません。
現在残っている両者の大きな違いは、地上権の場合には、地上権者が自由にその権利を他人に譲渡したり、土地を又貸ししたりできるのに対し 賃借権の場合には、原則として地主の承諾が必要で、それが得られないときは裁判所にて承諾に代わる許可を申し立てなければなりません。
地上権の存続期間は、当事者が自由に定めることができますが、建物の所有を目的とする地上権の場合には、30年未満の期間は定められないことになっています。
また、建物の所有を目的とする地上権で当事者が期間を定めなかった場合には、30年の期間となることが借地借家法で規定されています。
地上権者が約束の地代の支払いを2年分以上延滞すれば、地主は地上権の消滅を請求することができます。
なお、地下鉄線の敷地のために地下を、あるいは高架線の建設のために空中を利用しようとする場合に、従来は地表の所有権を取得するか、その地上権なり賃借権を取得するかをしなければなりませんでした。
しかし、かような目的のためには、地下または空中だけ利用できれば充分であって、地表の権利は必要ありません。
それのみならず、それは土地の立体的活用を妨げることにもなりかねません。
そこで、昭和41年の民法改正では、地下だけあるいは空中だけの利用権を認めることにしました。
これを俗に、地下権・空中権と称します。
その結果、一つの土地について地表の所有権者のほかに、地下あるいは空中に地上権者が重複して存在し、これを立体的に利用することが可能となりました。
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