区分所有権に関する相談で聞かれる基本的な法律を紹介します。
区分所有法とは
区分所有者の権利義務を定義し、権利変動の過程・利害関係人を明確にする。
また、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分をそれぞれ所有権の目的とすることができると定め、当該建物に関する区分所有者の団体（いわゆる管理組合）、敷地利用権、復旧および建替え等について定める。
簡単に説明すると次のようになります。
・ 区分所有法とは、マンションで生活をするときの基本的なルールとなる法律です。
・また、 マンションのように一つの建物をいくつかの部分に分けて所有するときの建物の所有
関係、管理方法などを定めた法律です。
・ 区分所有された建物の大規模な修繕や建替えを決めるときの手続きや方法についても定めら
れています。
区分所有法の概要
1.区分所有された建物の「専有部分」と「共有部分」
一つの建物が区分所有されているとき、区分された部分を所有する権利を「区分所有権」、
その権利を所有する人を「区分所有者」、その所有された部分を「専有部分」、専有部分
以外を「共有部分」といいます。
マンションでは、原則として、壁やサッシ、ドアで区切られた内側が専有部分となりそれ以外は
共用部分となります。
柱や壁のコンクリート部分やバルコニーも共用部分となります。
つまり、専有者単独で使用する部分が専有部分で、マンションの住人全員が共同で使用するものが共用部分というように覚えてください。
2.区分所有された建物と土地の関係
区分して所有されている建物の部分を所有する権利は区分所有権ですが、これに対応する土地に
ついての権利を「敷地利用権」といいます。
敷地利用権は、マンションの建っている土地が区分所有者で共有されているときは、土地全体の
何分の何という形で決められています。
区分所有権と敷地利用権は一体のものとされていて、別々に処分することはできません。
イメージしずらいと思いますが、マンション住宅と土地の権利はセットになっているということです。
3. マンション管理組合とは
区分所有法では、マンションの管理を行うための区分所有者全員からなる団体が定められています。マンションでは一般的にマンション管理組合（以下「管理組合」といいます）といわれています。
管理組合は、マンションの共用部分の管理や修繕などについて、集会を開くなどして規約やその他の必要なことを決め、マンションを運営していきます。
・ 区分所有された建物の大規模な修繕や建替えを決めるときの手続きや方法についても定められています。
4.規約とは
マンションの管理を行う上でのルールを定めるのが「規約」です。
一般的には管理規約と呼ばれています。
この規約には、管理組合の運営方法や、専有部分・共有部分の範囲や使用方法、管理費や修繕のための積立金の額など、マンションの管理に必要な様々な内容を定めることができ、管理のための憲法と言うこともできます。
規約は、管理組合が開く集会で、区分所有者の３／４の賛成を得て作成することができ、また
変更したり廃止したりすることができます。
5. 大規模な修繕を行うときには
マンションの外壁を塗り替えたり、古くなった配管を取り替えたりする大規模な工事が伴うマンションの修理（修繕）を大規模修繕といいます。
大規模修繕を行う必要性やその箇所、内容は、専門家を交えて検討し、最終的には、区分所有者が参加する集会における過半数で実施を決定しますが、共用部を著しく変更する大規模修繕は３／４以上の賛成が必要となります。
6. 建替えを行うときには
区分所有者の４／５以上の賛成によりマンションを建替えることを決められます。
団地全体を建替えるときは団地全体４／５以上
それぞれの棟の２／３以上の賛成を得る必要があります。
また団地の一部を建替えるときは建替える棟の建替え決議（４／５以上）と、
団地全体の３／４以上の賛成を得る必要があります。
今日のちょこ
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