売買の予約とか、または期限に借金を返さないときは代物弁済として不動産を取得するという約束をしたとき、または、農地が宅地に変更されたら買い取ろうというような契約をしたときは、当然、将来、所有権移転の本登記をすることが予想されます。
この、将来の本登記に備えて、あらかじめ登記記録上の順位を保全するためになされる予備登記が、仮登記です。
登記は順位がものをいいます。
無担保の土地と知って売買の予約をしておいても、いよいよ正式に売買が成立するまでの間に、だれかがそれに抵当権の登記をしてしまえば、後順位の取得者はそれを背負い込む結果となります。
そこで、途中で第三者に割り込まれぬため、この仮登記をする必要があります。
つまり、仮登記をした後で本登記をすると、その対抗力の順位が仮登記のときにさかのぼるから、仮登記後に付けられた一切の登記は効力を失います。
効果が大きいのと、登録免許税も安くすむので盛んに活用されています。
なお、不動産の所有者が、借金を約束どおりに返済できない場合には代わりに不動産（の所有権）を債権者に渡すという約束をして、債権者のために所有権移転請求権保全の仮登記をするというように、仮登記は、実質的には、債権を担保する特殊型抵当権とその登記に近いような働きをするものとしても利用されています。
これは、仮登記担保と呼ばれるもので、その効力などについては仮登記担保法という特別法が詳細な定めをしています。
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