登記手続きに関する法律相談。
事例
被相続人が生前に不動産を第三者に売却したが、移転登記をしないまま被相続人が死亡しました。
被相続人の法定相続人が売却の事実を知らずに、法定相続人間で遺産分割を行い、一人の相続人名義にした場合、第三者名義にするにはどのような登記手続きになるでしょうか？
以下の説明は、第三者と相続人間での話し合いがまとまり、共同申請で第三者名義にする場合の登記手続きとして説明します。
被相続人の生前売買による登記の未了の不動産につき、遺産分割により共同相続人のひとりのために相続登記がされている場合には、第三者のための所有権移転登記は、共同相続人全員がこれに協力して申請すべきであり、この場合には、先の相続登記は、錯誤を原因として抹消すべきものとされます。
これは、忠実な物権変動を登記申請すると考える場合、遺産分割による相続登記は当然に抹消されるべきで、相続人全員で第三者への移転登記をしなければならないからです。
しかしながら、直接の移転を認める方が申請人の負担は少なく、死亡前の原因日付で登記を申請した場合は、被相続人との間で取引があったことは明らかであるから、便宜上、相続人から直接移転登記することを認めました。
ここで、注意しなければならないのは、被相続人の死亡日前の原因日付でなければ直接移転登記できないことです。
死亡日後だと、被相続人との契約ではなく、相続人との契約になるので、まったく別物の契約になります。
登記手続き的には相続登記の抹消をしないでよくなることは一緒ですが、例えば、売買代金の上乗せがあったり、契約内容が一変してしまうことは第三者の不利益も考えられます。
どう考えるのは、その契約内容によりますが…
相続人と揉めないことを優先に考えるのも一つですが、売買契約書や領収書などをきちんと保管しておくことが大事になります。
今日のじじ
白黒だと、かっこよく見えるのは私だけでしょうか？
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