相続登記の法律相談でよく質問される事例です。
Q1 被相続人名義の不動産を他人に売り渡すことになった場合、相続登記が必要ですか？
A1 必要な場合と、必要ではない場合があります。
それは、①被相続人の生前に売買契約を締結したか、②被相続人の死後、相続人が売買契約を締結したか、によります。
つまり、①の場合、被相続人が生きている時点で所有権が移転しており（原則として、売買契約では、登記の有無を問わず、契約と同時に所有権が移転します）、相続人が承継しているのは、その売買に基づく所有権の移転の登記義務だからです。
一方、②の場合には、一旦相続人が当該不動産を相続し、その後、相続人から買受人へと所有権が移転していますので、相続登記を省略することはできません。
Q2 父の死亡後、良く分からないままとりあえず法定相続分どおりに相続登記をしてしまいました。その後、相続人の話し合いで、その不動産は長男である私が引き継ぐことになりました。
このような場合、どうしたら良いでしょうか？
A2 法定相続分による相続登記後に行われた話し合いが、「遺産分割協議」に相当するものであれば「年月日遺産分割」として登記をすることが可能です。
一方、相続人間での話し合いの内容が、対価を伴う売買や対価は生じないものの贈与と解される場合には、それぞれ「売買」や「贈与」などの原因によって登記をすべきことになります。
Q3 再度の遺産分割協議による相続登記のやり直しは可能ですか？
A3 一旦、遺産分割協議書を添付して相続登記をした後であっても、一度その登記を抹消し、再度別の遺産分割協議書を添付して登記をしなおすことは、登記手続き上は可能です。
ただし、税務上、譲渡として扱われ、譲渡所得税等が課せられる可能性が高いですので、その点を考慮する必要が有るでしょう。
Q4 相続する土地の一部は農地です。この場合、農業委員会等の許可が必要でしょうか？
A4 相続による承継の場合、不要です。
一般に農地の名義変更の登記には、農業委員会や都道府県知事の許可を得なければならず、許可書を添付しなければ、名義変更の登記も認められません。
しかし、相続の場合は通常の譲渡行為とは異なり、被相続人の権利義務の包括的な承継ですから、許可等がなくても、相続による名義変更登記が可能です。
Q5 相続登記はいつまでにしなければならないのでしょうか？
A5 相続登記については、いつまでに、という期限はありません。
したがって、何十年か経ってから登記をするということも理論上は問題ありません。
しかし、時が経つにつれ、他の相続人の心境や人間関係に変化が生じ、当初は直ぐにでもできると思われた登記が、時間が経ってからでは事実上不可能となってしまう場合がありますから、相続人間で話し合いがまとまっているのなら、なるべく早く手続を済ませておくべきでしょう。
今日のじじ
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