土地・建物について、これは自分の所有物であるとか、これは自分の担保物件であるということを第３者に主張するためには、その登記をしておかなければなりません。
登記をしていない場合、第３者に自分の権利を対抗できないということです。
登記がなければだれに対しても自分の権利を主張できないか。
これにつき土地・建物の買主にとっての売主のように、取引の直接の相手方とか、その相続人とか一定の者を除いて、登記がない以上、だれに対しても自分の権利を主張することができません。
つまり、第３者の範囲を無制限に認めようとする学説が無制限説です。
これに対して、たとえ登記がなくても、登記のないことを理由として、その権利関係を争うだけの正当な利益を有する第３者に対してだけ、自分の権利を主張できないというのにとどまり、それ以外の第３者（例えば土地の不法占有者）にたいしては、登記がなくても自分の権利をもって対抗できるという学説が制限説です。
判例や主要な学説は制限説に立っています。
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