代物弁済予約とは?
代物弁済とは、借入金や買掛金が回収できない場合に物(実務上のほとんどは不動産)の所有権を債務者から債権者に移転することによって、借入金や買掛金などの債務の弁済をなすことをいいます。
債権の担保としてあらかじめ定めた物を代物弁済契約に特定して、弁済が滞ったときにその物の所有権を債権者に移転することによって債務の弁済を受けるように考えられたのが「代物弁済予約」です。
代物弁済予約のメリット
(1) 決済が早い
抵当権による債権回収は、不動産の競売か任意売却により行いますが、競売手続きは大変時間が
かかり、処分価値も低くなります。
これに比べて、代物弁済予約では予約完結権を行使して所有権移転の本登記をすれば、不動産の
所有権が移転するので決済が早く、処理が簡単です。
(2) 債権者は不動産を取得できる
(3) 保全される債権の範囲が広い。
抵当権では債権の利息・損害金は最後の2年分しか優先弁済を受けられず、根抵当権は極度の
範囲が保全されるに過ぎません。
しかし、代物弁済ではすべてについて優先弁済を受けられます。
不動産を代物弁済予約の目的物とする場合には、予約契約を締結した時点で、「代物弁済予約に
よる所有権移転仮登記」を行います。
仮登記担保法による保護
代物弁済契約によれば、本来、少ない債権の弁済のために高額の不動産の所有権の移転を受けることができます。
例えば、1000万円の債権の弁済に1500万円の不動産の譲渡を受けるような場合です。
しかし、これではあまりに債務者の利益を害するため、仮登記担保法では次のような規制をしています。
代物弁済予約に係る予約完結の意思表示に加えて、担保権者に2か月経過後における清算金の金額を通知すべきものとされました。
予約完結の意思表示をして2か月後に清算金を支払って初めて、代物弁済が完結することになります。また、清算金は債務者に渡るのが原則ですが、後順位担保権者がいる場合には、後順位担保権者が差し押さえることができるものとされました。
今日のちょこ
すねてます。
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